จำนองกับขายฝาก ต่างกันอย่างไร

จำนอง: ใช้ทรัพย์เป็นหลักประกัน โดยยังเป็นเจ้าของ

การจำนองเป็นการนำทรัพย์สินมาเป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์นั้นให้ผู้รับจำนอง กรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของทรัพย์ สำหรับสินเชื่อจำนอง ผู้กู้ชำระเงินต้นและดอกเบี้ยตามที่ตกลงในสัญญา

การยังเป็นเจ้าของไม่ได้หมายความว่าไม่มีความเสี่ยง หากชำระหนี้ไม่ได้ ทรัพย์ที่จำนองอาจถูกนำออกขายเพื่อชำระหนี้ตามขั้นตอนกฎหมาย

ขายฝาก: โอนกรรมสิทธิ์ พร้อมสิทธิไถ่คืน

การขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงให้ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์คืนได้ จึงไม่ใช่สัญญากู้เงินแบบเดียวกับสินเชื่อจำนอง

ก่อนทำสัญญา ควรรู้จำนวนเงินที่ต้องใช้ไถ่คืนและกำหนดเวลาที่มีสิทธิ รวมถึงวางแผนแหล่งเงินให้สอดคล้องกัน หากไม่ไถ่คืนภายในเวลาที่มีสิทธิ คุณอาจเสียสิทธิในการนำทรัพย์กลับคืน

กฎหมายคุ้มครองที่ใช้กับการขายฝากอาจต่างกันตามผู้ขายฝากและลักษณะทรัพย์ จึงควรตรวจข้อกำหนดของกรณีคุณ ไม่สรุปจากตัวอย่างของผู้อื่นเพียงอย่างเดียว

ก่อนเลือก ควรถามอะไรบ้าง?

• ระหว่างสัญญา ใครเป็นเจ้าของทรัพย์ และมีเงื่อนไขเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์อย่างไร
• ต้องชำระเงินหรือไถ่คืนเท่าไร เมื่อไร และมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
• รายได้หรือแหล่งเงินที่วางแผนไว้สอดคล้องกับกำหนดชำระหรือไถ่คืนหรือไม่
• หากไม่สามารถทำตามแผน จะมีผลอย่างไร และควรติดต่อใคร

สิทธิที่ควรรู้ก่อนขายฝากและไถ่คืน

สิทธิพิเศษตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ใช้กับผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดาและทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ ไม่ใช่สิทธิที่ใช้กับการขายฝากในนามนิติบุคคล จึงควรให้สำนักงานที่ดินตรวจว่าธุรกรรมของคุณอยู่ภายใต้กฎหมายใด

การใช้ทรัพย์และการแจ้งกำหนดไถ่

สำหรับกรณีที่อยู่ภายใต้กฎหมายฉบับนี้ ผู้ขายฝากใช้ทรัพย์เพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัยได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมสำเนาสัญญา ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามเดือนแต่ไม่เกินหกเดือน หากไม่แจ้งตามวิธีที่กฎหมายกำหนด ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายในหกเดือนนับจากกำหนดเดิม สิทธินี้เป็นคนละเรื่องกับการตกลงขยายเวลากันเอง

เมื่อผู้ซื้อฝากไม่รับเงินหรือติดต่อไม่ได้

รีบติดต่อสำนักงานที่ดินหรือสำนักงานวางทรัพย์ พร้อมข้อมูลสัญญาและหลักฐานการติดต่อ เพื่อสอบถามยอดเงิน เอกสาร วิธีวางทรัพย์ และกำหนดเวลาที่ใช้กับกรณีของคุณ ไม่ควรรอจนถึงวันสุดท้ายหรือถือว่าการส่งข้อความขอไถ่เพียงอย่างเดียวเพียงพอแล้ว

การใช้สิทธิไถ่กับการจดทะเบียนไถ่เป็นคนละขั้นตอน เมื่อชำระหรือวางสินไถ่ถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ควรนำหลักฐานไปขอจดทะเบียนโดยเร็ว หากไม่ได้รับโฉนดคืน ให้แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อดำเนินการตามขั้นตอน

อ่านคำแนะนำของกรมที่ดิน เผยแพร่โดยกรมประชาสัมพันธ์ ↗